Prawo cywilne

Na co uważać w umowie deweloperskiej?

Zakup własnego mieszkania jest zawsze poważną, a niejednokrotnie najważniejszą, decyzją finansową w życiu. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, czy też w celach inwestycyjnych, powinniśmy szczegółowo zapoznać się z umową deweloperską. W dalszej części artykułu wskażemy, na co należy zwrócić szczególną uwagę w umowie deweloperskiej.

Po pierwsze należy upewnić się, że wpłacane deweloperowi pieniądze są zdeponowane na rachunku powierniczym. Rachunek powierniczy jest specjalnym rodzajem rachunku bankowego, w ramach którego deweloper nie może swobodnie rozporządzać pieniędzmi. To bank decyduje kiedy deweloper otrzyma pieniądze z rachunku. Dla Klienta to bardzo ważne, gdyż daje pewność, że deweloper nie ucieknie z pieniędzmi.

Istnieją dwa typy rachunków powierniczych. Rachunki zamknięte i otwarte. Rachunek zamknięty polega na tym, że deweloper otrzyma pieniądze ze sprzedaży mieszkania dopiero wtedy, gdy przekaże nabywcy mieszkanie. Z kolei w przypadku rachunku otwartego deweloper będzie otrzymywał kolejne transze w miarę realizacji inwestycji – w sytuacji gdy klient kupuje przysłowiową „dziurę w ziemi” i wpłaca od razu całą kwotę na rachunek powierniczy otwarty, to deweloper z tej kwoty dostanie jedynie ułamek, a kolejne transze wraz z kolejnymi postępami na budowie.

Oczywiście z punktu widzenia klienta najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie rachunek powierniczy zamknięty. Daje on pełne bezpieczeństwo transakcji, gdyż pieniądze zostaną deweloperowi zapłacone dopiero wtedy, gdy kupujący otrzyma mieszkanie. Rachunek tego typu występuje jednak w praktyce niezmiernie rzadko. Wiąże się to z tym, że jest on mało korzystny dla dewelopera, w którego interesie jest jak najszybszy dostęp do środków zgromadzonych na rachunkach.

Kolejnym ważnym, o ile nie najważniejszym, zagadnieniem jest stan prawny nieruchomości. Trzeba mieć świadomość, że zdecydowana większość deweloperów prowadzi inwestycyjne za środki pozyskane z kredytów lub emisji obligacji. Zabezpieczeniem takich transakcji jest prawie zawsze grunt, na którym ma być realizowana inwestycja oraz sama inwestycja. Oznacza to, że kupując mieszkanie możemy mimowolnie stać się dłużnikiem hipotecznym banku lub obligatariuszy, którzy – w przypadku odmowy wykupu obligacji lub spłaty kredytu – zapukają po zwrot pieniędzy.

Jeżeli w umowie deweloperskiej znajdziemy postanowienia, zgodnie z którymi deweloper jest uprawniony do obciążania nieruchomości, która będzie stanowić naszą własność lub własność w częściach ułamkowych, albo wręcz oczekuje wyrażanie zgody na nabycie nieruchomości z obciążoną hipoteką, to powinniśmy się poważnie zastanowić nad zawarciem takiej umowy.

Warto również zwrócić uwagę, na to o ile może różnić się rzeczywista powierzchnia kupowanej nieruchomości od wartości pokazanych w jej planie. Różnice pomiędzy wielkością mieszkania w planie a w rzeczywistości występują prawie zawsze – przykładowo wystarczy, że ściany w pomieszczeniu o wymiarach 2 na 2 metry zamiast 8 centymetrów grubości będą miały 10 cm w efekcie czego pomieszczenie zmniejszy nam się z planowanych 4 metrów kwadratowych do 3,92 metra kwadratowego – czyli w tym przypadku o 2%. Ponieważ każdy metr kwadratowy mieszkania to koszt czasami nawet kilkunastu tysięcy złotych, to niezmiernie ważne jest to, ile faktycznie metrów kupujemy.

W umowie deweloperskiej nigdy nie powinniśmy się godzić na asymetryczną dopuszczalną różnicę w powierzchni mieszkania – tzn. jak mieszkanie będzie większe niż w planie to kupujący bezwzględnie dopłaca, podczas gdy jeśli powierzchnia będzie mniejsza, to deweloper dopuszcza różnicę do 2% i zwróci zapłaconą kwotę dopiero od wartości przekraczających 2%.

Nie powinniśmy się również godzić na zbyt wysoki procent różnicy powierzchni planowej do rzeczywistej. Niemalże regułą jest, że faktyczna powierzchnia mieszkania jest nieco mniejsza od planowej. O ile różnice do 1,5% stanowią pewien standard, to już 2% należy uznać za wskaźnik wysoki, a 3% i więcej za bardzo niekorzystny. Trzeba również pamiętać, że ten element umowy u większości deweloperów może podlegać rozsądnym negocjacjom.

Warto również pamiętać, że przed zawarciem umowy deweloperskiej można skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Koszt analizy umowy deweloperskiej oraz stanu prawnego nieruchomości nie powinien przekroczyć kilkuset złotych, a uzyskane informacje pozwolą nam ograniczyć ryzyko w przyszłości oraz dostarczą informacji jak postępować z problematycznymi postanowieniami.