Prawo cywilne

Prawa najemcy przy ograniczeniach w handlu

Obowiązujący obecnie stan epidemii oznacza nie tylko ograniczenia kontaktów międzyludzkich, ale dla przedsiębiorców to także wstrzymanie albo ograniczenie w prowadzeniu biznesu. Poza nielicznymi branżami, które w tych czasach zbierają obfite żniwa, zdecydowana większość przedsiębiorców zastanawia się w jaki sposób pokryć przyszłe zobowiązania. Wprowadzone ograniczenia w funkcjonowaniu zakładów pracy, centrów handlowych, czy sklepów handlujących odzieżą, obuwiem, meblami, sprzętem RTV i AGD, księgarni, lada dzień dotkliwie zajrzą w oczy przedsiębiorcom, a w dalszej kolejności ich pracownikom i kontrahentom. Oczekując wsparcia państwa w kryzysowej sytuacji, warto przeanalizować możliwości prawne istniejące na gruncie obowiązujących przepisów dzięki którym skutki ograniczeń w biznesie pozwolą przetrwać firmie, albo ograniczyć skalę strat.

Niewątpliwie jedną z grup przedsiębiorców, które zostały bezpośrednio poszkodowane przez obecną sytuację są najemcy lokali usługowych prowadzący sklepy i restauracje również w centrach handlowych, które już od ponad tygodnia pozostają zamknięte dla klientów. Co w takiej sytuacji mogą zrobić najemcy, którzy z jednej strony związani są umowami najmu i zobowiązani są do płacenia comiesięcznego czynszu – w przeważającej większości przypadków płaconego z góry?

Zdarza się, że umowy najmu zawierane z przedsiębiorcami prowadzącymi swoją działalność gospodarczą są tak rozbudowane i kompleksowe, że zawierają postanowienia uprawniające najemcę do żądania obniżenia czynszu lub nawet jego niepłacenia w okresie trwania przeszkód uniemożliwiających prawidłowe funkcjonowanie centrum handlowego, a tym samym prowadzenia handlu przez przedsiębiorcę. Takie postanowienia występują najczęściej w przypadku najemców będących dużymi podmiotami na rynku. Oni też mają najczęściej na tyle silną pozycję w stosunku do wynajmującego, że oprócz ewentualnych roszczeń przysługujących im na mocy umowy mogą na nowo ukształtować swoje prawa i obowiązki w ramach renegocjacji umowy. Co jednak w przypadku mniejszych przedsiębiorców, którzy nie są tak wpływowi?

Poza ostatecznym rozwiązaniem jakim jest rozwiązanie umowy najmu warto, zwrócić uwagę na obowiązujące przepisy prawa, zgodnie z którym nadzwyczajna zmiana stosunków, która nie została przewidziana przez strony w momencie zawierania umowy najmu , a która spowodowała że spełnienie świadczenia jednej ze stron byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby rażącą stratą jednej ze stron uprawnia poszkodowaną osobę do dochodzenia swoich roszczeń. Taką sytuacją z pewnością będzie wprowadzony stan epidemii, o którym zawierając umowę najmu nikt nawet nie myślał.

W sytuacji, gdy najemca nie może prowadzić działalności handlowej z powodu wprowadzonych zakazów może on domagać się, zmiany wysokości należności przysługujących wynajmującemu od najemcy. Jest to uprawnienie które powinno stanowić punkt wyjścia w rozpoczęciu negocjacji z wynajmującym.

Warto mieć też na uwadze, że w przypadku zaniechania płacenia czynszu, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy. Warunkiem wypowiedzenia jest jednak zaleganie z czynszem za przynajmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe. Trzeba jednak pamiętać, że wynajmujący są obecnie w tak samo niekorzystnym położeniu co najemcy. W interesie wynajmujących – czy to centrów handlowych, czy właścicieli mniejszych nieruchomości na pewno nie jest wypowiadanie umów z najemcami i szukanie kolejnych, a to otwiera pole do negocjacji.